Est-ce le moment d’envisager la réfection du toit-terrasse ? Une réparation ne serait-elle pas suffisante ? La réponse à cette question n’est pas évidente. La durée de vie de l’étanchéité dépend en effet de plusieurs facteurs. Mais quelles sont les causes qui accélèrent son vieillissement ? Quelles sont les étapes pour rénover un toit plat complètement ? Comment budgéter les travaux ? Les réponses des experts de Top Toit.
Pourquoi rénover un toit terrasse ?
Quand une toiture plate commence à vieillir, des problèmes apparaissent de plus en plus fréquemment : évacuations d’eau bouchées, fissures, fuites de toit, lanterneaux bloqués, voûtes opacifiées, etc.
Quand il y a une fuite, la réponse immédiate est bien sûr de réparer le toit pour stopper le dégât des eaux. Mais quand faut-il arrêter de réparer et commencer à rénover un toit plat ? C’est une décision difficile à prendre car elle implique des travaux plus importants qu’il faudra financer.
On parle ici de réfection de l’étanchéité totale sur une toiture plate, notamment de bâtiment d’entreprise (magasin, entrepôt, bureaux, atelier, usine, etc.). Cette rénovation de toiture professionnelle a de nombreux avantages :
- Faire des économies d’énergie en améliorant l’isolation de toiture
- Eviter les fuites d’eau qui risquent de stopper la production ou d’abîmer les stocks
- Mettre la toiture aux normes (désamiantage, prévention des incendies, sécurisation de l’accès, etc.)
- En profiter pour améliorer la toiture (installation photovoltaïque, apport de lumière par le toit, etc.)
- Entretenir et valoriser son patrimoine immobilier
Quelle est la durée de vie de l’étanchéité bitume ?
La réponse à cette question relève du cas particulier. Tout dépend du type d’étanchéité, mais aussi de l’environnement et de l’historique du toit. Donc dans quelles situations faut-il prévoir une réfection du toit totale ?
Quand il y a des fuites de toit à répétition
Premier cas : vous subissez des fuites de toit fréquemment. Si les fuites recommencent à chaque pluie depuis des mois, voire des années, malgré des réparations successives, c’est que les rustines ne suffisent plus. Il ne faut plus réparer les conséquences, mais supprimer les causes. Il ne faut plus se contenter de traiter les symptômes, mais guérir la maladie.
Contrairement aux idées reçues, la rénovation de toit peut être plus avantageuse financièrement que la réparation. Faites vos calculs. Certes, une réparation coûte moins cher à l’unité, mais au bout de 5 ou 6 réparations, vous avez déjà dépensé les deux-tiers du budget d’une réfection de toit terrasse complète.
Quand le toit est trop vieux
OK, mais que veut dire « trop vieux » ? Concrètement, combien d’années dure un toit terrasse ? Tous les combien de temps faut-il rénover l’étanchéité ?
« Tous les toits neufs, quel que soit leur type d’étanchéité, sont conçus pour durer un demi-siècle. Mais cette durée est théorique. Elle peut descendre à 20 ans, voire à 10 ans dans la pratique. Ce n’est plus une fourchette, c’est une fourche ! » Jérôme Cohade, directeur de Top Toit
La durée de vie d’un toit terrasse est de 25 ans en moyenne, mais cette durée est plus ou moins longue selon les types de membranes d’étanchéité, selon les fabricants et selon les conditions de pose et d’utilisation :
| Type d’étanchéité | Durée de vie moyenne |
| Membrane bitume | 15-30 ans |
| PVC (PolyChlorure de Vinyle) | 15-25 ans |
| EPDM (Ethylène Propylène Diène Monomère) | 50 ans |
Il s’agit donc de connaître le type de membrane, mais surtout la date de l’étanchéité de votre toit. Généralement, on sait quand le bâtiment a été construit, mais on ne connaît pas forcément son historique d’entretien. En plusieurs décennies, les équipes changent et l’information se perd. Même si les entreprises numérisent de plus en plus leurs données, les infos concernant les travaux d’étanchéité sont souvent noyées dans les données de gestion courante, au lieu d’être archivées à part dans les données liées au patrimoine de l’entreprise.
Quand le toit est exposé à des risques
Troisième cas, un environnement à risque. En effet, un toit terrasse malmené dure moins de 20 ans. La durée de l’étanchéité peut être raccourcie lorsque le toit est exposé à des facteurs de vieillissement externe.
- La proximité d’arbres : feuilles, aiguilles de pin, branches qui tombent, voire arbustes qui poussent sur le toit.
- L’activité industrielle : une atmosphère polluée réduit la résistance de l’étanchéité.
- Les interventions de maintenance : les techniciens non-couvreurs (ventilation, climatisation, pose d’enseigne, etc.) qui interviennent régulièrement en toiture plate passent toujours aux mêmes endroits, ce qui finit par abîmer l’étanchéité.
- Les conditions météorologiques (orage, tempête, grêle, vent, etc.), surtout en bordure de mer.
Quand l’étanchéité est mal posée
Enfin, dernier facteur de vieillissement accéléré, les malfaçons ou les mauvais choix d’étanchéité lors de la pose. Par exemple, une toiture en bac acier est plus ou moins résistante à la corrosion. Un bac acier de mauvaise qualité peut rouiller prématurément et être troué.
Quelles sont les étapes de la rénovation de toit terrasse ?
Souvent les entreprises repoussent la décision de refaire un toit, car elles ne suivent pas la bonne méthode. Lorsque vous envisagez la réfection d’un toit terrasse, voici les 3 étapes à suivre pour l’effectuer dans les meilleures conditions.
1. Faire un audit de toiture
Généralement, la surface du toit terrasse n’est pas visible d’en bas. Il faut monter dessus pour se rendre vraiment compte de son état. L’idéal est de faire venir un étancheur professionnel qui va réaliser un audit de toit pour :
- Evaluer l’état de vieillissement du complexe d’étanchéité
- Estimer le degré d’urgence des travaux
- Proposer différentes solutions techniques de rénovation et d’amélioration du toit
Si vous gérez plusieurs bâtiments, cet expert en étanchéité pourra vous aider à prioriser, à planifier dans le temps et à budgéter les différents travaux à réaliser.
2. Faire un devis de réfection de toit
Rappelons que les devis sont gratuits. Vous n’avez donc rien à perdre, à part accorder un peu de votre temps, en autorisant une société d’étanchéité à monter sur votre toit pour faire un devis de réfection de toit.
Vous pouvez faire venir plusieurs étancheurs pour comparer leurs devis, afin de choisir l’entreprise la plus sérieuse qui vous présentera le meilleur rapport qualité-prix. Au-delà du tarif, comparez aussi les solutions techniques proposées.
3. Prévoir un budget d’investissement
Le principal frein à la réfection de toiture est souvent financier. Il est en effet plus facile de financer une réparation, qui passe en OPEX (dépenses d’exploitation) dans les charges annuelles, que de financer une rénovation de toiture, qui passe en CAPEX (dépenses d’investissement) capitalisés au bilan. Gardez à l’esprit que la réfection du toit est essentielle pour conserver le bâti et donc préserver le patrimoine immobilier de l’entreprise.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour décider de refaire la toiture. Vous pouvez projeter les travaux de réfection dans le temps et les budgéter en investissement.
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